Referentenentwurf zum Baulandmobilisierungsgesetz vorgelegt

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Umwelt, Bau und Planung
03 Jul
Freitag, 3. Juli 2020
Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat hat einen Referentenentwurf für ein Gesetz zur Mobilisierung von Bauland veröffentlicht.

Mit diesem sollen die Empfehlungen der Baulandkommission vom 2.7.2019 durch Änderungen insbesondere im Baugesetzbuch (BauGB) umgesetzt werden, um die Handlungsmöglichkeiten der Städte und Gemeinden im Bauplanungsrecht zu stärken. Vorrangiges Ziel des Entwurfs ist es, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu sichern.

Der Entwurf enthält u.a. folgende wesentliche Punkte:

Bebauungsplan zur Festsetzung von Flächen für den sozialen Wohnungsbau
Mit einem neuen § 9 Absatz 2d BauGB soll für die Städte eine Möglichkeit geschaffen werden, für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 BauGB in einem Bebauungsplan festzusetzen, dass insbesondere nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen oder bei denen ein Vorhabenträger sich in einem städtebaulichen Vertrag dazu verpflichtet hat, die Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Mietpreisbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird. Die Regelung soll allerdings zunächst bis Ende 2024 befristet werden.

Verlängerung des § 13b BauGB
Es ist eine zeitlich befristete Verlängerung des § 13b BauGB zur Verlängerung der Möglichkeit zur Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren bis zum Ablauf des 31. Dezember 2022 (bis dahin förmliche Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplans) ist vorgesehen.

Erweiterung kommunaler Vorkaufsrechte
Die kommunalen Vorkaufsrechte sollen erweitert werden. So soll in § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 8 BauGB ein Vorkaufsrecht der Gemeinde für den Fall eingeführt werden, dass auf einem zu veräußernden Grundstück ein städtebaulicher Missstand besteht. In § 25 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 des Entwurfs wird ein neues Vorkaufsrecht für unbebaute und brachliegende Grundstücke in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten vorgesehen.
Weiter soll in § 24 Absatz 3 Satz 2 Nummer 1 und 2 BauGB klargestellt werden, dass auch die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde sowie die Innenentwicklung zu den Gründen des Wohls der Allgemeinheit gehören, die die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen können.

Befreiungen
§ 31 Absatz 2 Nummer 1 BauGB soll dahingehend ergänzt werden, dass die Gründe des Wohls der Allgemeinheit als Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung auch die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung einschließen. Außerdem soll in einem neuen § 31 Abs. 3 BauGB in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden können, auch wenn die Grundzüge der Planung berührt sind. Die Befreiung zugunsten des Wohnungsbaus soll nur erteilt werden können, wenn sie, auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen, mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Abweichung vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung
§ 34 Absatz 3a BauGB soll ergänzt werden, sodass die Möglichkeit, vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung abzuweichen, ausgeweitet wird.

Außenbereich
Im Außenbereich soll die Umnutzung von ehemals privilegierten landwirtschaftlichen Gebäuden insbesondere in Wohnungen erleichtert werden. Die Anzahl der nach § 35 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe f BauGB zulässigen Wohnungen von drei Wohnungen je Hofstelle auf fünf Wohnungen je Hofstelle erhöht werden. Außerdem soll § 35 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 Buchstabe c BauGB dahingehend erweitert werden, dass dann ausreichend wäre, dass das neu zu errichtende Gebäude zuvor längere Zeit vom Eigentümer genutzt wurde.

Baugebot
Die ergänzenden Regelungen in §§ 175 Absatz 2, 176 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 und § 176 Absatz 4 Satz 2 BauGB erweitern den Anwendungsbereich des Baugebots und erleichtern dessen Anwendung.

Städtebauliches Entwicklungskonzept zur Stärkung der Innenentwicklung
Zur Stärkung der Innenentwicklung soll mit § 176a BauGB die Entwicklung und bauliche Nutzbarmachung ungenutzter Grundstücke und die Schließung von Baulücken auch bei nicht zusammenhängenden im Gemeindegebiet verteilt liegenden Grundstücken erleichtert werden. Die Gemeinde kann hiernach ein städtebauliches Entwicklungskonzept vorlegen, das Aussagen zum räumlichen Geltungsbereich, den Zielen und zur Umsetzung von Maßnahmen zur Innenentwicklung enthält.

Sonderregelungen für Flüchtlingsunterkünfte
Die Bundesregierung hat ihre Meinungsbildung zu der Frage noch nicht abgeschlossen, inwieweit ein Bedarf an einer Wiedereinführung der Sonderregelungen für Flüchtlinge in § 246 Abs. 8 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) besteht. Der Hessische Städtetag hat sich nach entsprechender Beschlussfassung in den Ausschüssen für Bau und Planung und Soziales und Integration dafür ausgesprochen.

Mietwohnungen
Mit einem neuen § 250 BauGB soll erreicht werden, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten. Hiermit soll der Verdrängungsgefahr begegnet werden, die aus Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen hervorgeht. Daher soll ein Genehmigungsvorbehalt eingeführt werden, um den zuständigen Stellen zu ermöglichen, negative Auswirkungen zu begrenzen.

Neue Gebietskategorie in der BauNVO „Dörfliches Wohngebiet“
Mit einem neuen § 5a Baunutzungsverordnung (BauNVO) soll die neue Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ eingefügt werden. Dörfliche Wohngebiete sollen hiernach dem Wohnen, der Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen, der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienenden Handwerksbetrieben dienen.

Maß der baulichen Nutzung
Die bisher geltenden Maßobergrenzen nach § 17 BauNVO sollen zur Flexibilisierung der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung als Orientierungswerte ausgestaltet werden. Hierdurch soll Nachverdichtungen erleichtert und flexibel planerisch umgesetzt werden können.

Weitere Punkte
In dem Gesetzentwurf werden weitere aktuelle städtebauliche Anliegen behandelt. Unter anderem soll die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen gefördert werden, was in § 1 des Entwurfs aufgegriffen wird. Weiter soll der Festsetzungskatalog in § 9 BauGB erweitert werden um Naturerfahrungsräume. Auch sollen Ausgleichszahlungen in § 1a Absatz 3 BauGB ermöglicht werden. 

Fazit
Das Baulandmobilisierungsgesetz stellt einen wichtigen Schritt in Richtung Bereitstellung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum und Beschleunigung des Bauens dar. Inwieweit das geplante Gesetz jedoch die erhofften Effekte hervorrufen bzw. unterstützen kann, wird sich in der Praxis zeigen, nachdem das Gesetz in Kraft getreten ist.

 

Der vorstehende Text stützt sich im Wesentlichen auf Ausführungen des Deutschen Städtetages.

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